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《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》解读
2019-12-23 来源: 住建局 【字体:   打印

  现就《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》(以下简称《办法)的有关情况解读如下:

       一、为什么要制定《办法》

  (一)《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》即将失效

   目前海口市的国有土地上房屋的征收补偿安置的标准以《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》作为依据,该办法于2017831日发布,有效期2年,将于2019830日失效。因此在该办法失效前需要起草房屋征收补偿安置相关规定,以待该办法失效后填补立法空白。

  (二)海口市房屋征收补偿安置工作的需要

   为贯彻落实市委市政府关于基础设施、公共设施建设以及城市棚户区改造工作项目房屋征收工作的总体要求和部署,有力推动城市更新,承接自贸试验区建设赋予海口的城市职能,促进经济转型升级

  (三)为解决海口市房屋征收补偿安置工作存在的问题

  海口市房屋征收补偿安置工作开展以来也暴露出现行的《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》存在的许多问题,如:认定标准繁琐,补偿分类标准较多,准确应用较难,不易执行,影响项目推进。且补偿标准偏高,政府难以实现项目收支平衡,造成极大的政府债务压力,急需对房屋征收补偿安置的规定重新梳理、规范。

  二、《办法》的起草过程

  2018年10月,我局委托海南信达律师事务所承担《办法》的制定起草工作。该所接受委托后立即成立了制定小组,收集整理了本省、市及全国其他省市的国有土地上房屋征收补偿安置的相关规定等材料,并进行了认真分析研究。

  制定小组对当前存在的主要问题,和四个区房屋征收主管部门和实施单位进行了调研和座谈。根据市领导的指示精神,草拟了初稿并向丁辉市长作了专题汇报,以及按照专题会的会议精神,结合各区及相关单位的反馈意见作了进一步修改,形成了《办法》。

  三、各单位反馈意见及采纳情况

  (一)美兰区反馈九条意见,采纳八条,不采纳一条。

  (二)龙华区反馈十七条意见,采纳五条,部分采纳五条,不采纳七条。

  (三)秀英区、市国土局、市审计局、市财政局、市国资委无意见。

  四、制定《办法》的主要依据

  (一)主要立法依据

  1、《中华人民共和国物权法》

  2、《中华人民共和国土地管理法》

  3、《中华人民共和国城乡规划法》

  4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

  5、《海南省城乡规划条例》

  6、《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》

  (二)主要参考资料

    1、《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》

    2、《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》

    3、南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》

    4、海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》

  5、《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》

  五、关于《办法》主要内容说明

  (一)关于《办法》的名称

  根据市政府要求,本办法应当统一涵盖基础设施、公共设施建设及棚改项目等涉及到的国有土地上的房屋征收,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号文)和我局的法定工作职责,《办法(审议稿)》名称定为《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》。本办法也和市国土部门正在加紧制定的《海口市集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》进行衔接。

  (二)关于征收补偿对象

  本办法第四条规定征收补偿对象为:一是有合法证件的房屋,二是没有合法证件的房屋,经区人民政府常务会议集体研究认定可以给予补偿安置的。

  办法将补偿对象设定为两类,主要是针对95号文对补偿对象认定标准繁琐,补偿分类标准较多,准确应用较难,简化认定标准,特别是针对由法定征收主体区政府依法依规进行认定,有利于房屋征收实施过程中历史遗留问题的处理。该条款参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿”和借鉴《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第十六条“权证不齐全的,由所在区组织相关职能部门根据房屋建设时的相关法律法规及政策规定进行认定。”

  (三)关于房屋征收补偿安置标准

  本办法第七条对应第四条两类补偿对象,对房屋征收补偿安置标准进行了明确。产权调换方式为按1:1等面积置换,不足或超出部分再按安置房成本价结算。

  被征收房屋为单位住宅楼和商品住宅楼的,按安置房套内面积1:1对应被征收房屋套内面积进行调换和结算。

  该补偿安置标准主要是根据近期市政府经过多次论证,确定拟采用的简化安置补偿方式,以产权调换、实物安置为主的征收模式,保障被征收人实际住房面积不减小,既有利于被征收人接受,又可以有效降低政府征收成本。

  参考《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条征收住宅房屋时选择产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋,按照套内面积1:1调换。…”以及 《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》第九条…按照被征收房屋套内面积调换住宅房屋。征收房屋产权调换比例如下:

         

被征收房屋结构

  产权调换比例

  被征收房屋

  调换房屋

  框架结构

  1

  1

  (四)本办法第九、十、十一、十二、十四、十五条对自改铺面、各项补助、保障政策、职工住房补偿等按照《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》规定不变,按时签约奖改为每户2万元。

  目的是保持政策的连续性,按时签约奖励标准与市国土部门正在制定的集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法的标准一致。

  (五)关于过渡安置费(临时过渡补助)

  根据海口市人民政府关于印发公共租赁住房租金标准的通知(海府〔2018〕43号),中心城区房屋租金市场价标准约为17-19元,现行过渡安置费标准与发布的我市市场租金标准相当。但考虑未来物价增长的因素,且从有利于征收工作实际出发,结合各区相关意见,本办法第十三条规定过渡安置费从95号文的20元/平方米/月调整为25元/平方米/月。

  (六)关于未登记的房屋面积测量规范

  办法根据各区的意见,按照《房产测量规范》进行,更加充分保障被征收人利益。

  (七)关于未明确事项的处理。

  鉴于我市房屋征收涉及的问题比较复杂,办法第二十二条规定房屋征收项目实施中涉及政策未明确的或者政策未覆盖的问题由区人民政府常务会议集体研究处理。目的是提高工作效率,解决征收中的问题,加快项目推进。     

    (八)其它

    该《办法》自发布之日起实施,有效期两年。该《办法》发布之日前已发布征收决定公告的项目不适用该《办法》。原《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》(海府〔201795号同时废止。

 

 

相关文件:《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》(海府〔2019〕2 号)