为适应社会经济的发展和人口老龄化的需要，改善海口市城市既有住宅的居住条件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国特种设备安全法》和《海南省住房和城乡建设厅等六部门关于印发<海南省既有住宅加装电梯实施意见（试行）>的函》（琼建规〔2021〕4号）及《海南省住房和城乡建设厅<关于试行建筑工程施工许可告知承诺制审批的通知>》（琼建管〔2019〕155号）等法律法规规定，海口市住建局等六部门于2021年11月9日研究制定了《海口市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》（以下简称：《意见》）并正式对外公布。现就相关政策解读如下：

《意见》共分有基本原则、加装条件、实施主体、实施程序、保障措施、职责分工等六个部分。《意见》提出，开展既有住宅加装电梯工作应当坚持“业主自愿、居民自主、费用共担、充分协商、公平合理、依法合规、确保安全、市场运作”和“城镇老旧小区住宅加装电梯政府扶持”的原则，有序推进海口市既有住宅加装电梯工作。

一、加装电梯应具备那些条件？

《意见》明确：

（一）海口市行政区域内依法建设并投入使用，具有合法的房屋权属证明的四层及以上无电梯住宅。

（二）加装电梯后不影响现有房屋的整体性和结构安全、不影响消防安全。存在结构安全隐患的住宅，须先提出技术可行的消除隐患方案后方可申请，先消除隐患后加装。

（三）加装电梯应当经由拟加装电梯单元业主专有部分总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯单元的建筑面积和业主数按照本单元独立计算。加装电梯拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分业主同意。

（四）业主就加装电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维护等费用的分摊达成书面协议。

二、既有住宅加装电梯怎样确定实施主体和开展加装电梯工作？

《意见》明确：

既有住宅加装电梯以小区、个别楼幢或单元为申请单位向有关部门提出申请。以小区为单位的，实施主体为全体业主，以幢或单元为单位的，实施主体为该幢或该单元业主。

    实施主体应授权业主委员会、业主代表（原则上不超过5名）履行加装电梯有关工作事项，授权内容应包括但不限于制定电梯加装建设运营模式、加装电梯资金筹集方案、加装电梯建筑工程设计委托、施工单位选定、设备选定、履行工程建设过程的监督和组织验收，以及业主各方利益协调等工作。其中涉及重大事项的，应以业主大会表决方式确定。实施主体也可以授权加装电梯出资单位、具有电梯生产或安装施工资质的单位、物业服务企业、原产权单位等，组织开展本小区（幢、单元）的加装电梯工作。

三、既有住宅加装电梯的设计方案要有那些要求？

《意见》明确：

实施主体应委托具有相关资质的设计单位开展既有住宅加装电梯技术可行性研究和编制加装电梯规划设计方案。规划设计方案须符合建筑设计、结构安全、消防安全、防雷和特种设备等相关规范标准，不能影响既有住宅的整体性结构安全和住宅小区消防通道、消防间距、消防疏散等，尽可能不影响小区整体环境。

    计划改造的老旧小区，老旧小区改造业主单位在组织编制改造规划设计方案时，应将加装电梯内容一并规划设计。

四、既有住宅加装电梯是否有政府扶持？   

《意见》明确：

纳入老旧小区改造计划的既有住宅加装电梯给予奖补。奖补比例为不超过加装电梯建设成本的50%且不超过15万元/台。在加装电梯工程竣工验收合格后凭相关手续向辖区住建部门提出资金支付申请。

五、如何办理既有住宅加装电梯规划批复手续？

《意见》明确：

实施主体应持下列材料向各区资规局分局提出既有住宅加装电梯规划审批申请：

（一）房屋权属证明材料复印件；

（二）经办人身份证明文件及实施主体授权委托书；

（三）具备设计资质的设计单位出具的设计方案；

（四）满足加装条件的业主同意证明材料、资金筹集完成情况材料。

申请材料符合要求的，经规划部门审查通过并依程序公示无异议后出具既有住宅加装电梯规划批复手续。

六、如何办理既有住宅加装电梯施工许可？

《意见》明确：

实施主体授权经办人员持下列材料向区施工许可审批部门提出加装电梯施工许可审批申请：

（一）经办人身份证明文件及实施主体授权委托书；

（二）加装电梯土建（消防）工程施工设计文件，以及设计单位出具的加装电梯质量安全承诺函；

（三）资规部门规划批复文件；

（四）加装电梯施工合同；

（五）实施主体加装电梯费用落实情况、电梯后期运行维护保养资金分摊达成一致的方案；

（六）其他需要提供的材料。

    依据《海南省住房和城乡建设厅<关于试行建筑工程施工许可告知承诺制审批的通知>》（琼建管〔2019〕155号），加装电梯符合建筑工程投资额在50万元以下（含）,或者电梯工程项目建筑面积在1000㎡以下<含>且不超过五层的房屋建筑工程二者之一可不需要办理施工许可，实施主体向区住建部门进行备案后即可建设。

办理流程解读：

（一）《海口市既有住宅加装电梯实施意见（试行）》（海住建规字〔2021〕3号）为法规性文件，自2021年11月9日之日起，各区住建局要严格按照规定开展既有住宅加装电梯工作并纳入日常监管；

（二）既有住宅加装电梯是以备案的方式代替办理施工许可证，目的是优化审批流程。对加装电梯工程依然按照办理施工许可证的相关规定开展监管工作；

（三）未办理备案自行施工加装电梯的，依然按照没办理施工许可证的处罚办法执行。

七、纳入老旧小区改造的既有住宅加装电梯是否可参照老旧小区改造流程办理手续？

纳入老旧小区改造的既有住宅加装电梯，业主自行加装的，按照《意见》规定开展加装电梯工作。

纳入老旧小区改造的既有住宅加装电梯，业主委托老旧小区改造项目业主同步开展加装工作的，按照老旧小区改造政策办理相关手续。

八、如何确保加装电梯的安全工作？

（一)在设计方面得到保证

《意见》明确：

实施主体应委托具有相关资质的设计单位开展既有住宅加装电梯技术可行性研究和编制加装电梯规划设计方案。规划设计方案须符合建筑设计、结构安全、消防安全、防雷和特种设备等相关规范标准，不能影响既有住宅的整体性结构安全和住宅小区消防通道、消防间距、消防疏散等，尽可能不影响小区整体环境。

（二）在监督方面得到保证

《意见》明确：

1.市住建部门负责既有住宅加装电梯统计工作，履行本单位行政管理职能事项；负责对老旧小区既有住宅加装电梯的统筹规划建设指导和推进工作；负责指导各区住建部门加装电梯工程施工许可证的办理、施工生产安全及分类统计工作；负责指导各区对计划内老旧小区既有住宅加装电梯资金奖补核定工作。2.资规部门负责加装电梯方案的规划审核工作。3.市场监督管理部门负责电梯安装告知受理、电梯使用登记、电梯使用环节的日常监管和分类统计等相关工作。

（三）在施工方面得到保证

《意见》明确：

实施主体委托具有建设安装资质的施工单位，按照加装电梯方案进行建设安装。电梯安装施工方须将拟施工时间、地点、内容等情况，安装施工前书面告知区市场监管（特种设备）部门，并到具有法定资质的特种设备检验检测机构办理监督检验手续。电梯安装过程须由具有法定资质的特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验。

（四）在质量方面得到保证

《意见》明确：

项目完工后，辖区住建部门应监督指导实施主体依法组织设计、施工、监理单位和电梯企业等相关单位，按照批准的设计方案检测工程质量进行竣工验收。未经监督检验或监督检验不合格的，不得交付使用。

（五）在使用方面得到保证

《意见》明确：

1.电梯使用人要在电梯投入使用前向辖区市场监督管理局办理使用登记，取得使用登记证后方可投入使用，并做好定期维护维修。2.业主就加装电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维护等费用的分摊达成书面协议。

九、如何申请加装电梯奖补？

《意见》明确：

被纳入老旧小区改造计划的住宅加装电梯的，验收通过后，实施主体应将不限于规划、建设、特种设备安装和运行许可和验收合格证明文件、工程技术图文资料、改造和管养资金筹集情况等，向辖区住建主管部门申请加装电梯奖补资金。

十、既有住宅加装电梯政策是否减轻了业主的经济负担？

《意见》明确：

既有住宅加装电梯增加的建筑面积，相关部门不计入容积率，免收土地增容费，免缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。属于计划内老旧小区改造项目，涉及税务方面问题，按照老旧小区改造相关政策办理，同时政府还给予一定奖补。

十一、既有住宅加装电梯产权怎样确定的？   

《意见》明确：

既有住宅加装电梯产权为该单元加装方案确定的业主共有，不计入个人房屋产权面积，不变更原不动产登记面积。相关房屋所有权发生转移时，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行原加装电梯协议约定的权利和义务。

    十二、有少部分业主对加装电梯有异议该怎样解决？

《意见》明确：

街道办、社区居委会负责辖区加装电梯政策宣传和矛盾纠纷调解等工作。对经调解，无法达成一致意见的，可引导实施主体向人民法院提起诉讼。

根据中华人民共和国民法典“第二百七十八条　下列事项由业主共同决定”中的条款制定的加装电梯条件。《意见》明确：加装电梯应当经由拟加装电梯单元业主专有部分总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯单元的建筑面积和业主数按照本单元独立计算。加装电梯拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分业主同意。

以上内容解读：是否加装电梯不是由个人来决定，也不存在一票否决权，是由业主召开法定会议决定的，个人无权否决更要执行会议议定的事项，但因加装电梯给个人带来的影响，全体业主要给予解决。如个人无理由阻碍工作推进，可依法走法律程序解决民事问题。政府是服务机构，也可以找政府部门的街道办协调解决问题。

进一步解读：根据《中华人民共和国民法典》“第二百九十一条　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”“第二百九十二条　不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”因此，既有住宅加装电梯是适老化设施建设，相邻业主应当提供必要的便利。

十三、怎样确保因加装电梯给业主带来的影响得到解决？

《意见》明确：

申请材料符合要求的，经规划部门审查通过并依程序公示无异议后出具既有住宅加装电梯规划批复手续。

根据《中华人民共和国民法典》“第二百九十三条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第二百九十五条：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”等国家法律规定。因此，加装电梯要与受到影响的相关业主达成一致意见后才能加装。

2021年12月9日